金融支持收購商品房 用作保障性住房的思考

伴隨住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會議，以及央行、國家金融監(jiān)督管理總局《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》先后發(fā)布，各地積極探索金融支持的實踐路徑。本文聚焦收購已建成存量商品房用作保障性住房事宜，通過剖析保障性住房供需格局及金融支持關(guān)鍵要點，旨在推動此項工作高效落地。

收購方式與效益分析

（一）新建與收購方式對比。保障性住房的籌建分為新建和購買兩種方式，各有優(yōu)劣。新建保障性住房雖在契合特定規(guī)劃布局、拉動短期就業(yè)、帶動局部區(qū)域建設(shè)等方面具備一定作用，但弊端也較為突出，如建設(shè)周期動輒數(shù)年，不能及時滿足民眾當(dāng)下住房需求，資金籌集難度大、成本高，給財政及相關(guān)建設(shè)主體帶來較重負(fù)擔(dān)，且難以迅速在城市優(yōu)質(zhì)地段布局，導(dǎo)致供需錯配現(xiàn)象時有發(fā)生。相較而言，收購存量商品房策略高度契合國家盤活資源、穩(wěn)定樓市的戰(zhàn)略布局，能迅速將閑置房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為保障性住房供給，及時填補(bǔ)市場空缺，直擊房地產(chǎn)去庫存難題核心，為防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險筑牢關(guān)鍵屏障。

（二）供需匹配下的綜合效益。以新晃侗族自治縣為例，縣域內(nèi)舞水外灘項目146套存量房源供需匹配度較高，通過開展收購行動將衍生出多方共贏的全方位效益。一是助力市場穩(wěn)定。有力加速縣域商品房庫存消化進(jìn)程，助力開發(fā)商清償工程欠款，重塑市場信心，恢復(fù)正常交易秩序。二是化解金融風(fēng)險。鑒于開發(fā)企業(yè)湖南某公司存量房抵押貸款逾期，關(guān)聯(lián)商場運營停滯致商鋪按揭不良，此次收購如同“及時雨”，將有效化解縣域潛在金融風(fēng)險，避免風(fēng)險蔓延升級。三是擴(kuò)充財稅來源。收購?fù)苿淤J款銀行減損上千萬元，依企業(yè)所得稅25%稅率核算，催生出近400萬元地方稅收增量，為縣域公共事業(yè)發(fā)展提供堅實資金保障。四是支持實體經(jīng)濟(jì)。購房群體集中入住激活周邊商業(yè)生態(tài)，拉動消費升級；通過銀行專項貸款支持國企收購，緩解了財政資金壓力，釋放資金活力并再次注入縣域?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)循環(huán)，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁“助推器”。

金融支持關(guān)鍵要點

（一）單列投放計劃，精準(zhǔn)有力支持。農(nóng)商銀行應(yīng)設(shè)立專項信貸額度，?？顚Ｓ糜谥С謬衅髽I(yè)或指定收購主體購置存量商品房作為保障性住房。深入調(diào)研縣域內(nèi)符合收購條件樓盤的資金需求規(guī)模、收購周期等要素，制定差異化信貸方案。如對于房源集中、收購緊迫性高的較大樓盤項目，給予一次性授信，確保收購資金及時足額到位，避免因資金鏈斷裂錯失優(yōu)質(zhì)房源，助力快速盤活存量房產(chǎn)資源，提升住房保障供給效率。

（二）創(chuàng)新信貸產(chǎn)品，適配市場需求。農(nóng)商銀行要契合保障性住房收購業(yè)務(wù)特點，創(chuàng)新推出長周期、低利率信貸產(chǎn)品。鑒于保障房收購資金回籠相對緩慢，可適當(dāng)延長貸款期限，緩解收購主體短期償債壓力；可參考央行政策性貸款優(yōu)惠利率，結(jié)合自身成本核算，將貸款利率控制在市場較低水平，降低收購成本，讓利于民。同時，針對收購過程中可能面臨的產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、手續(xù)分批辦理難題，設(shè)計靈活還款條款，允許在部分產(chǎn)權(quán)交割完成后按比例還款，保障業(yè)務(wù)順暢推進(jìn)。

（三）加強(qiáng)“政銀”合作，落實風(fēng)險分擔(dān)。一方面，當(dāng)?shù)卣稍O(shè)立住房保障基金，按一定比例為銀行收購貸款提供風(fēng)險補(bǔ)償，當(dāng)出現(xiàn)不可抗力導(dǎo)致貸款違約時，基金先行代償部分損失。另一方面，農(nóng)商銀行深度融入政府監(jiān)管流程，對收購房源質(zhì)量、分配進(jìn)度、租金回籠全程監(jiān)控，確保資金流向合規(guī)，保障性住房用途不偏離“民生軌道”，降低信用風(fēng)險與市場波動風(fēng)險，增強(qiáng)金融支持穩(wěn)定性。

（四）延伸服務(wù)鏈條，護(hù)航項目安全。收購前后，農(nóng)商銀行要提供全鏈條金融服務(wù)。收購前，農(nóng)商銀行要利用金融科技優(yōu)勢，為收購主體提供樓盤價值評估、市場前景預(yù)判等咨詢服務(wù)，輔助精準(zhǔn)選址定價；收購中，要高效辦理貸款審批發(fā)放，簡化煩瑣流程，開辟“綠色通道”，確保資金迅速到位；收購后，協(xié)助收購主體建立規(guī)范配售、配租管理系統(tǒng)，對接工薪階層購房、租賃、租金代扣代繳、信用積累等個性化金融需求。同時，農(nóng)商銀行要為后續(xù)運營維護(hù)提供經(jīng)營性貸款支持，保障項目長效可持續(xù)運營，真正實現(xiàn)住有所居與金融穩(wěn)健發(fā)展的雙贏局面。